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自如屢陷墻壁倒塌風波 快速擴張后遺癥漸顯
2019-06-29 08:57 作者:鄭炳巽 童海華 來源:中國經營網

自去年“甲醛門”事件之后,自如再一次陷入質量風波。6月10日,租下深圳自如房的馬先生怎么也想不到,一陣大風竟然把他房間的整面墻吹倒了,所幸沒有造成人員傷亡。

艾媒咨詢一份關于自如的輿情監測報告指出,甲醛事件爆發之后,自如的言值指數為23.6。該指數的基準分為50分,高于50分則正面輿論較多,低于50分則負面輿論較多。

專家分析認為,增設隔斷間,反映了自如急于擴張房源,憑借規模效應實現盈利的意圖。廣州白云一位一手房東透露,自如房隔斷間的改裝工期只有10來天,快速的施工進程,為質量問題埋下隱患。

倒墻“風波”

曾經的甲醛事件把自如推向了風口浪尖,也因此揭露了長租公寓市場存在巨大盈利壓力的內幕。近日,一則自如長租公寓隔斷間墻體突然倒塌的新聞,又把自如推向了公眾的視野。

據《新京報》消息,6月10日當天,因為下雨刮風的緣故,深圳的馬先生所住的自如長租公寓隔斷間墻體被風吹倒。

6月16日,記者聯系到馬先生,根據其提供的資料,事發后,隔斷間墻壁除了邊緣還有小部分連接墻體以外,主體已經與天花板全部脫離,因為倚靠在其他房間外墻上,才不至于砸向地面。

據了解,馬先生所住的自如公寓位于深圳龍崗區南灣街道健康花城17棟2201,事發當天馬先生不在公寓,因此沒有造成人員受傷。馬先生表示,該事件已經處理完畢,他希望自如能加強房屋的質量,取消隔斷間,防止墻面倒塌對租客造成傷害。

6月17日,記者走訪了廣州天河的幾處自如長租公寓,發現都有隔斷間在出租。

記者來到自如位于天河潭村的一套公寓,這里原先是兩房一廳,自如托管后,加了一個隔斷間變成三房一廳。隔斷間已經有人入住,其月租并不因隔斷而受影響,與其他房間一樣,主要按面積計價。管家告訴記者,“隔斷間大多都是用客廳進行改造,面積都比較大,租金一般都是一套房里第二高的。”

記者隨后又來到附近另一套四房一廳的公寓,與上述公寓一樣,這里原是三房一廳,經過改造后增加了一個房間。管家透露,“只要空間允許,公司托管的房子都會增加房間再出租。一來可以給公司創造更多的利潤,同時也可以分擔其他房間的價格,吸引更多租客。”

然而,廣州一位一手房東向記者透露了改裝的其他細節。

李女士的家人在白云有兩套房子被自如托管,其中一套三房兩廳在今年3月份改裝成四房一廳。除去空置期,李女士的家人每月可以收取一萬元以上的租金,而改裝前只有七千多。就算是隔斷間,房子依然搶手,“改裝過程很快,10多天就弄好了,過了空置期就租出去了。”

然而,這種快速的改裝過程,卻使得自如的房子屢屢出現質量問題。此次深圳馬先生遭遇的墻倒事件,在此之前已有多次發生。

2018年9月臺風“山竹”期間,深圳姚女士所在的自如房間墻壁被風吹倒,經過協商姚女士最終獲賠大約5000元。同樣在2018年,杭州王女士的自如房子墻壁也出現了被大風吹倒的情況,杭州自如品質管理中心相關人員曾對此表示,“后續肯定會越來越精進”。

記者就是否有改裝驗收工序致函自如方面,對方回應,“一般自如改裝業主房屋都會視業主原本房屋新舊程度進行評估,工期時間不唯一。在裝修材料方面,近幾年自如都在不斷努力做提升。”

急于擴張

財經評論員嚴躍進指出,“增加隔斷間的行為在很大程度上出于兩點考慮:一是增加可租賃的房源數量;二是適當做小戶型小面積以迎合更多租賃者的需求。但是隔斷行為沒有太多驗收程序,往往造成各類租賃投訴現象的出現。”

事實上,自如CEO熊林早前曾指出規模運營對長租公寓運營商生存的重要性。熊林表示,“若單體城市運營規模達不到20萬間很難實現盈利,整體管理規模達不到100萬間很難形成規模效益。”

從自如近年來“指數級”擴張房源的做法可以發現,其發展策略正是基于熊林的論斷。

2011年時,自如只擁有1500間房源,2013年達到4萬間,2014年將近翻一倍達到7萬間,3年后亦即2017年猛增至40萬間,而到了2018年11月,數量在前一年的基礎上又將近翻了一倍達到70萬間。可以發現,2018年大約只用了10個月,自如新增的房源數量,已經接近前6年累積的總和。

但是,鏈家研究院發布的《集中式長租公寓白皮書(2017-2018)》指出,“規模的快速擴張很可能是陷阱,而非效率。1萬間與5萬間的規模所需要打磨的能力是完全不同的,做到1萬間,不等于可能做到5萬間。”

不過,《白皮書》也指出,“如果能夠做到50萬間,就有可能在很短的時間內做到數百萬間。”自如的發展歷程,正印證了該說法。

根據自如提供的數據,其目前在北京、上海、深圳、杭州、南京、廣州、成都、天津、武漢等9座城市擁有租賃業務,截至目前,服務近300萬自如客,近45萬業主。同時為用戶提供保潔、搬家、維修等服務產品,每年交付超過1200萬單。

自如對此表示,“成立七年,自如規模不斷增大,即將成為全球最大的租賃管理機構。”

嚴躍進認為,“類似擴張說明其產品受市場認可,但是房源數量多,其實就會增加很多管理成本,尤其是很多合租的房客之間需要協調等。”

正因如此,自如在拼命擴大房源數量之際,亦不得不尋求資本支撐。繼2018年1月完成40億人民幣的A輪融資后,近日又有多個媒體爆出,自如正在進行的B輪融資接近尾聲,已募集約5億美元,由泛大西洋資本領投,騰訊、紅杉資本、天圖資本等跟投。

自如方面就此事向記者表示,“此前媒體報道的關于自如B輪融資的消息均未跟自如取得確認。”

品牌承壓

嚴躍進提醒,“運營商要警惕個別房源的危機所帶來的風險,如果無法有效處理投訴問題,將影響此類企業其他房源的經營。”

去年7月,杭州阿里P7員工在租住自如房后患白血病去世引發熱議,讓自如一度陷入“甲醛門”漩渦。該事件發生之后,一定程度上給自如帶來了額外的資金壓力。

自如一位工作人員向記者透露,“自如每月需花費約6000萬元對新裝修房子進行空氣檢測。新裝修的公寓有長達30天的空置期。過了空置期租客還有異議,可向自如申請CMA檢測機構檢測,如果檢測結果未達標,自如需要承擔每次約2000元的費用。”

另一方面,質量問題也讓自如的品牌遭受損害。

艾媒咨詢的一份輿情監測報告指出,甲醛事件爆發之后,自如的言值指數僅為23.6。該指數的基準分為50分,高于50分則正面輿論較多,低于50分則負面輿論較多。“一旦負面輿情被引爆,失去公眾信任的企業挽救自身的形象和品牌聲譽往往需要付出沉重代價。”該報告指出。

蘇寧金融研究院高級研究員陳嘉寧告訴記者,“市場劣幣驅逐良幣,不良企業‘偷工減料’降低價格,給正規企業帶來生存挑戰。這種情況下,自如進行美譽度的宣傳是沒問題的。”

“但是,提升美譽度之前,自如需要先保證租客的人身安全。雖然需要投入高額的成本,但這是對長租企業最基本的要求”,陳嘉寧接著指出。

艾媒咨詢創始人張毅告訴記者,長租市場面臨著規模化進程帶來的強大資金、服務、管理、輿論各方面的壓力,而通過資本狂砸取得快速擴張,是一種病態和不健康的發展,底部不扎實的大樓終究要倒塌。

張毅由此認為,“自如若能做到放緩腳步,從現有業務著手,狠抓商業模式和流水,提高口碑傳播力度,事實上是比較明智的行為。”

另一方面,陳嘉寧指出,“在當前租金增長受限的情況下,自如如何做到優化流程,提升管理效率,開拓資金渠道,最終提升利潤,也是管理者需要考慮的問題。”


*除《中國經營報》署名文章外,其他文章為作者獨立觀點,不代表中國經營網立場。

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